국세청 건물 기준시가 계산방법 고시의 기본식을 바탕으로 건물 기준시가를 계산합니다.
- 개별주택, 공동주택, 오피스텔, 상업용 건물처럼 토지와 건물을 일괄 공시·고시하는 경우에는 이 일반 건물 기준시가 계산식을 그대로 적용하지 않습니다. 기계식 주차전용 빌딩도 별도 방식 검토가 필요합니다.
- 용도 프리셋과 위치지수 자동 입력은 빠른 계산을 돕기 위한 기본 제공값입니다. 실제 신고 전에는 반드시 해당 연도 고시표와 홈택스 계산 결과를 다시 확인하세요.
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건물 기준시가란?
건물 기준시가는 상속세, 증여세, 양도소득세 계산에서 사용하는 건물 가격 기준입니다. 여기서 말하는 가격은 건물 자체의 가격만 의미하며, 건물 부속토지의 가격이나 영업권 같은 권리금은 포함하지 않습니다.
국세청 건물 기준시가 계산식
기본식은 기준시가 = 평가대상 건물의 면적 × ㎡당 금액이며, ㎡당 금액은 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율로 계산합니다. 상속·증여세 계산에서는 여기에 개별건물의 특성에 따른 조정률이 추가로 반영될 수 있습니다.
대표 구조
대표 구조를 선택하면 구조지수는 자동으로 입력되며, 잔가율 그룹도 함께 반영됩니다.
기본 제공 용도지수 프리셋
자주 입력하는 용도를 프리셋으로 넣었습니다. 프리셋을 선택하면 용도지수가 자동 입력되며, 특수한 용도라면 직접 수정할 수 있습니다.
기본 제공 위치지수 자동 구간
㎡당 개별공시지가를 입력하면 아래 기본 구간표를 기준으로 위치지수가 자동 반영됩니다. 고시표를 직접 확인한 값이 있다면 위치지수는 직접 수정해도 됩니다.
입력 항목을 어떻게 넣어야 하나요?
- 면적: 연면적 기준으로 입력합니다. 집합건물은 전용면적과 공용면적을 합한 값을 사용합니다.
- 구조지수: 건물 구조에 맞는 지수를 고시표에서 확인합니다. 이 페이지에서는 대표 구조 프리셋도 같이 제공합니다.
- 용도지수: 단독주택, 일반상점, 업무시설 등 실제 건축물 용도에 맞는 지수를 확인해 입력합니다. 프리셋은 빠른 입력용 기본값입니다.
- 위치지수: 건물 부속토지의 ㎡당 개별공시지가 구간에 대응하는 지수를 입력합니다. 자동 입력 기능을 써도 최종 신고 전에는 다시 확인하는 것이 좋습니다.
- 잔가율: 신축연도와 기준연도에 따라 달라지며, 구조 그룹을 선택하면 자동 계산할 수 있습니다.
경과연수별 잔가율 계산
경과연수별 잔가율은 구조 그룹별 내용연수와 연상각률을 바탕으로 계산합니다. 예를 들어 I그룹은 내용연수 50년, 연상각률 0.018을 적용하며, 오래된 건물일수록 잔가율이 낮아집니다. 계산기에서는 I~IV 그룹을 선택하면 기준연도 대비 경과연수에 맞춰 자동으로 잔가율을 계산합니다.
이 계산기가 특히 유용한 경우
일반 건물의 양도소득세 검토, 상속·증여세 검토, 세무사 상담 전 사전 시뮬레이션, 계약서상 토지·건물 가액 안분 검토가 필요한 경우에 유용합니다. 다만 실제 신고 전에는 반드시 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 최종 값을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
참고할 때 주의할 점
이 페이지는 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시의 기본 구조를 반영한 참고용 계산기입니다. 실제 신고에서는 용도지수, 위치지수, 개별특성 조정률, 기계식 주차전용 빌딩 여부, 공시·고시 대상 건물 여부 등을 반드시 다시 점검해야 합니다.
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