근저당권 설정·말소 비용이란?
근저당권 설정 비용은 주택담보대출 등 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 금융기관의 근저당권을 등기부에 등록하는 과정에서 발생하는 비용입니다. 반대로 근저당권 말소 비용은 대출금을 모두 상환한 뒤 등기부에 남아 있는 근저당권을 삭제할 때 발생하는 비용입니다.
근저당권 설정·말소 비용에는 등록면허세, 지방교육세, 국민주택채권 부담금, 등기신청수수료와 법무사 비용 등이 포함될 수 있습니다.근저당권 설정·말소 비용 계산기를 이용하면 대출금액, 채권최고액, 부동산 개수와 신청 방법에 따른 예상 비용을 항목별로 확인할 수 있습니다.
근저당권 설정 비용에 포함되는 항목
근저당권 설정 비용은 법무사 비용 하나로만 결정되지 않습니다. 채권최고액과 부동산 개수, 등기 신청 방법에 따라 다음 비용이 함께 발생할 수 있습니다.
- 등록면허세: 근저당권 채권최고액의 0.2%를 기준으로 계산합니다. 산출된 세액이 낮은 경우 최소세액이 적용될 수 있습니다.
- 지방교육세: 등록면허세의 20%를 계산합니다.
- 국민주택채권 부담금: 의무적으로 매입하는 채권의 액면금액과 즉시매도 과정에서 발생하는 실제 고객부담금을 구분해 계산합니다.
- 등기신청수수료: 부동산 개수와 서면신청, 전자표준양식, 전자신청 여부에 따라 달라집니다.
- 법무사 비용: 등기 대행 보수와 부가가치세, 제증명 발급비 등 견적에 포함된 비용입니다.
근저당권 설정 비용 계산 방법
근저당권 설정에 필요한 세금은 실제 대출금이나 부동산 가격이 아니라 등기부에 기재하는 채권최고액을 기준으로 계산하는 항목이 많습니다.
등록면허세 = 채권최고액 × 0.2%지방교육세 = 등록면허세 × 20%국민주택채권 매입액 = 채권최고액 × 채권 매입 비율채권 예상 부담금 = 국민주택채권 매입액 × 고객부담률총 설정 비용 = 등록면허세 + 지방교육세 + 채권 부담금 + 등기신청수수료 + 법무사·기타 비용
대출금액과 채권최고액의 차이
대출금액은 금융기관에서 실제로 빌리는 원금입니다.채권최고액은 대출 원금뿐만 아니라 이자, 연체이자, 지연손해금 등 장래 발생할 수 있는 채무까지 일정 한도 내에서 담보하기 위해 등기부에 기재하는 금액입니다.
이 때문에 채권최고액은 실제 대출금액보다 높게 설정되는 경우가 많습니다. 금융기관과 대출상품에 따라 다르지만, 대출금액의 110% 또는 120% 수준으로 정해지는 사례를 자주 확인할 수 있습니다.
예를 들어 대출금액이 3억원이고 채권최고액 비율이120%라면 채권최고액은 3억6천만원입니다. 이 경우 설정 등록면허세와 국민주택채권 관련 금액은 3억원이 아닌 3억6천만원을 기준으로 계산합니다.
국민주택채권 매입액과 실제 부담금의 차이
국민주택채권 매입액은 등기를 신청할 때 의무적으로 매입해야 하는 채권의 액면금액입니다. 하지만 실무에서는 채권을 매입한 뒤 바로 매도하는즉시매도 방식을 이용하는 경우가 많습니다.
즉시매도를 하면 채권 액면금액 전체가 실제 비용으로 지출되는 것이 아니라, 채권 매입금액과 매도대금의 차액 등이 실제 고객부담금이 됩니다. 따라서 계산 결과에서는 국민주택채권 매입액과즉시매도 예상 부담금을 구분해서 확인하는 것이 중요합니다.
국민주택채권 고객부담률은 채권시장 가격에 따라 매일 달라질 수 있습니다. 정확한 근저당권 설정 비용을 계산하려면 등기 신청일의 고객부담률을 확인해 계산기에 입력해야 합니다.
근저당권 말소 비용이란?
근저당권 말소 비용은 주택담보대출이나 부동산 담보대출을 모두 갚은 뒤 등기부에서 근저당권 설정 기록을 삭제할 때 발생하는 비용입니다. 대출금을 상환했다고 해서 근저당권이 자동으로 등기부에서 삭제되는 것은 아니므로, 별도의 근저당권 말소등기를 신청해야 합니다.
근저당권 말소 시에는 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료가 기본적으로 발생하며, 은행이나 법무사에 업무를 맡기면 말소 대행 비용이 추가될 수 있습니다.
근저당권 말소 비용 계산 방법
근저당권 말소등기는 채권최고액이 아니라말소 대상 부동산 또는 등기 건수를 기준으로 비용을 계산합니다.
- 등록면허세: 말소 대상 부동산 1개당 6,000원
- 지방교육세: 말소 대상 부동산 1개당 1,200원
- 서면 방문신청 수수료: 부동산 1개당 4,000원
- 전자표준양식 수수료: 부동산 1개당 3,000원
- 전자신청 수수료: 부동산 1개당 1,000원
따라서 법무사 비용을 제외하고 직접 말소등기를 신청하는 경우에도 등록면허세, 지방교육세와 신청수수료를 합한 기본비용이 발생합니다. 이 계산기는 선택한 신청 방식과 말소 대상 개수를 기준으로 예상 말소 비용을 자동으로 계산합니다.
아파트 근저당권 말소는 몇 건으로 계산하나요?
아파트처럼 하나의 집합건물 등기부에 근저당권 하나가 설정되어 있다면 일반적으로 말소 대상 1건으로 계산할 수 있습니다. 다만 등기 형태에 따라 토지와 건물이 별도로 표시되거나, 여러 개의 근저당권을 각각 말소해야 하는 경우에는 비용이 증가할 수 있습니다.
토지 여러 필지와 건물을 공동담보로 제공했거나 여러 부동산에 근저당권이 설정된 경우에는 실제 등기부와 말소 서류에 표시된 부동산 개수를 확인해야 합니다.
근저당권 말소를 직접 신청할 수 있나요?
근저당권 말소등기는 필요한 서류를 준비하면 소유자가 직접 신청할 수 있습니다. 직접 신청하면 법무사 대행 비용을 줄일 수 있지만, 금융기관에서 등기필정보, 해지증서, 위임장 등 말소에 필요한 서류를 받아야 합니다.
등기소 방문이 어렵거나 공동담보 부동산이 많고 등기 관계가 복잡한 경우에는 법무사에게 말소 업무를 맡길 수 있습니다. 이때는 법정 공과금 외에 법무사 보수와 서류 발급비, 교통비, 부가가치세 등이 추가될 수 있습니다.
법무사 비용은 왜 직접 입력하나요?
근저당권 설정 법무사 비용과 말소 대행 비용은 채권최고액, 부동산 개수, 관할 등기소, 공동담보 여부, 준비해야 하는 서류와 부가가치세 포함 여부에 따라 달라집니다.
또한 금융기관이 지정한 법무사를 이용하는 경우와 사용자가 직접 법무사를 선정하는 경우에도 견적이 다를 수 있습니다. 따라서 계산기에서는 법무사 비용을 고정하지 않고, 실제 견적서에 적힌 금액을 직접 입력하도록 구성했습니다.
근저당권 설정·말소 비용 확인 시 주의사항
- 채권최고액 비율은 금융기관과 대출상품에 따라 다르므로 대출약정서 또는 근저당권 설정계약서를 확인하세요.
- 국민주택채권 매입 면제 여부와 당일 고객부담률은 금융기관 또는 주택도시기금 조회 결과를 확인하세요.
- 공동담보인지, 부동산별로 별도의 근저당권을 설정하는지에 따라 등기신청수수료와 법무사 비용이 달라질 수 있습니다.
- 법무사 견적을 비교할 때는 보수뿐 아니라 부가가치세, 제증명 발급비와 교통비 등 실비 포함 여부도 확인하세요.
- 일부 대출상품은 금융기관이 근저당권 설정 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있으므로 실제 대출약정 내용을 확인하세요.
- 계산 결과는 예상 금액이며 실제 납부액은 등기 신청일의 법령, 채권가격과 개별 등기 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
근저당권 설정·말소 비용 자주 묻는 질문
- Q. 대출금을 모두 갚으면 근저당권이 자동으로 말소되나요?A. 아닙니다. 대출금을 모두 상환해도 등기부의 근저당권 기록은 자동으로 삭제되지 않으므로 금융기관에서 서류를 발급받아 별도로 근저당권 말소등기를 신청해야 합니다.
- Q. 근저당권 설정 비용은 대출금액을 기준으로 계산하나요?A. 등록면허세와 국민주택채권 관련 금액은 일반적으로 실제 대출금액이 아니라 등기부에 기재되는 채권최고액을 기준으로 계산합니다.
- Q. 근저당권 말소 비용은 채권최고액이 클수록 비싸지나요?A. 말소등기는 채권최고액보다 말소 대상 부동산 수와 등기 건수, 신청 방식과 법무사 이용 여부가 비용에 더 큰 영향을 줍니다.
- Q. 국민주택채권 매입액을 모두 비용으로 봐야 하나요?A. 즉시매도를 하는 경우에는 채권 액면금액 전체가 아니라 매입금액과 매도대금의 차이 등에 해당하는 고객부담금이 실질적인 비용이 됩니다.
- Q. 근저당권 말소를 법무사 없이 직접 할 수 있나요?A. 필요한 서류를 갖추면 직접 신청할 수 있습니다. 다만 공동담보 부동산이 많거나 권리관계가 복잡하다면 금융기관이나 등기 전문가에게 서류를 확인하는 것이 좋습니다.
