오피스텔 매입가, 임대보증금, 월세, 공실률, 운영비, 대출 조건을 입력하면 총수익률, 순수익률, 실투자금, 월 현금흐름, 현금수익률을 계산합니다. 단순 월세 수익률뿐 아니라 대출 이후 실제 손에 남는 현금흐름과 매각까지 포함한 보유 수익률을 함께 확인할 수 있습니다.

오피스텔 수익률 계산기는 매입가와 월세만으로 단순 수익률을 보는 것이 아니라, 임대보증금, 공실률, 운영비, 취득 부대비용, 대출 이자까지 반영해 실제 투자 수익성을 계산하는 도구입니다. 오피스텔은 월세 수입을 기대하고 매입하는 경우가 많지만, 실제 수익률은 공실, 금리, 관리비, 세금, 수선비에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

가장 기본적인 오피스텔 임대수익률은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

예를 들어 매입가가 2억 2,000만원, 임대보증금이 1,000만원, 월세가 85만원이라면 연간 월세 수입은 1,020만원입니다. 이 경우 단순 수익률은 1,020만원 ÷ 2억 1,000만원 × 100으로 계산됩니다. 다만 이 방식은 공실률, 세금, 대출이자, 수선비를 반영하지 않기 때문에 실제 수익률보다 높게 보일 수 있습니다.

NOI(Net Operating Income, 순영업수익)은 공실을 반영한 임대수입에서 임대인이 부담하는 운영비를 뺀 금액입니다. 이 계산기에서는 다음과 같이 계산합니다.

여기서 연 운영비에는 임대인 부담 관리비, 보유세, 보험료, 수선 준비금 등을 넣을 수 있습니다. 대출이자는 NOI에서 바로 빼지 않고, 이후 현금흐름 계산 단계에서 차감합니다. 이렇게 구분하면 부동산 자체의 수익성과 금융 구조의 영향을 따로 볼 수 있습니다.

월세가 안정적으로 들어오는 것처럼 보여도 실제로는 임차인 교체 기간, 수리 기간, 계약 지연 등으로 공실이 발생할 수 있습니다. 공실률 5%는 1년 중 약 18일 정도 월세를 받지 못하는 상황에 가깝습니다. 계산기에서 공실률을 높여보면 월 현금흐름과 현금수익률이 얼마나 민감하게 변하는지 확인할 수 있습니다.

손익분기 월세는 현재 공실률, 운영비, 대출 조건을 기준으로 월 현금흐름이 0원이 되는 월세입니다. 현재 월세가 손익분기 월세보다 낮다면, 대출 상환 후 매달 현금이 부족할 수 있습니다.

손익분기 공실률은 현재 월세에서 어느 정도 공실까지 버틸 수 있는지를 보여줍니다. 손익분기 공실률이 낮을수록 임차인 교체나 월세 하락에 취약한 구조입니다.

DSCR(Debt Service Coverage Ratio)은 순영업수익이 대출 상환액을 얼마나 감당할 수 있는지 보는 지표입니다. DSCR이 1.0이면 순영업수익과 대출 상환액이 거의 같은 수준이고, 1.0보다 낮으면 임대수익만으로 대출 상환액을 감당하기 어려운 구조일 수 있습니다. 반대로 1.2 이상이면 금리 상승이나 공실에 대한 여유가 조금 더 있다고 볼 수 있습니다.

오피스텔 수익률은 대출을 많이 쓰면 현금수익률이 높아 보일 수 있습니다. 하지만 LTV가 높을수록 금리 상승, 월세 하락, 공실 발생 시 월 현금흐름이 빠르게 악화될 수 있습니다. 따라서 단순히 현금수익률만 볼 것이 아니라 LTV, DSCR, 손익분기 월세를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

오피스텔은 업무용인지 주거용인지, 임대사업자 등록 여부, 보유 주택 수, 취득 시점, 양도 시점에 따라 세금 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 계산기는 투자 검토용 간이 계산기로 사용하고, 실제 매입 전에는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세를 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

또한 분양가 기준 수익률과 실제 매입가 기준 수익률은 다를 수 있습니다. 주변 실거래가, 월세 시세, 관리비 구조, 대중교통 접근성, 임차 수요, 전용면적, 대지지분, 건물 노후도까지 함께 확인해야 더 현실적인 오피스텔 투자 판단을 할 수 있습니다.