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LTV（借入比率・担保掛目）計算ツール

LTV計算ツールは、不動産評価額、借入希望額、先順位借入、 敷金・保証金などを入力して、LTV（Loan to Value／借入比率・担保掛目）を 計算できる金融・不動産向けツールです。 目標LTV別の借入可能額、追加余力、超過額、自己資金比率、概算DSCRも確認できます。

LTV計算ツールは、不動産評価額に対して借入金額がどれくらいの割合を占めるかを 確認するためのツールです。金融・不動産の文脈で使われるLTVは Loan to Valueの略で、日本語では借入比率、担保掛目、または担保価値に対する借入割合のように説明されます。

たとえば、不動産評価額が5,000万円、借入金額が3,500万円の場合、 LTVは70%です。LTVが低いほど担保価値に対する借入割合は小さく、 LTVが高いほど借入依存度が高い状態と考えられます。

このツールでは、今回の借入希望額だけでなく、既存借入・先順位借入、敷金・保証金、その他の担保負担額も入力できます。 それらを含めて保守的に見る場合は、次のように実質的な担保負担額を計算します。

目標LTVを設定すると、そのLTV水準で見た総借入上限を計算できます。 たとえば、不動産評価額が5,000万円で目標LTVが70%なら、 総借入上限は3,500万円です。 すでに先順位借入が500万円ある場合、今回新たに借りられる目安は 3,000万円となります。

このように、LTVは単に現在の借入比率を確認するだけでなく、追加で借りられる金額、目標LTVを超えている金額、必要な自己資金を試算するためにも使えます。

LTVが70%の場合、単純に考えると残り30%は自己資金または担保余力にあたります。 ただし、実際の融資判断では諸費用、税金、修繕費、空室リスク、金利、 返済期間、借主の信用力なども考慮されます。 そのため、LTVだけで融資可否が決まるわけではありません。

不動産投資や収益不動産の融資では、担保価値だけでなく、 物件が生み出す収益で返済できるかも重要です。DSCRは、年間NOIを年間返済額で割った指標で、 返済余力を確認するために使われます。

LTVが低くても、NOIが小さく返済額が大きい場合は返済余力が弱くなることがあります。 反対に、LTVがやや高くても、安定したNOIがありDSCRに余裕があれば、 返済面では比較的見やすいケースもあります。 このため、不動産ファイナンスではLTVとDSCRをあわせて確認することが大切です。