전세가율 계산기 | 보증금 위험·집값 하락 시뮬레이션

전세가율 계산기란?

전세가율 계산기는 주택 매매가격 대비 전세보증금이 차지하는 비율을 백분율(%)로 계산하는 도구입니다. 전세 계약을 앞두고 매매 시세와 보증금을 비교하거나, 현재 거주 중인 집의 전세가율을 확인할 때 유용합니다.

이 계산기는 일반적인 전세가율 계산뿐 아니라 선순위채권을 포함한 합산비율, 집값 하락 시 예상 주택가치, 보증금 회수 가능액과 부족액, 부족액이 발생하기 시작하는 집값 하락률까지 시뮬레이션합니다. 또한 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증 90% 수치요건을 별도로 참고할 수 있습니다.

전세가율 계산법과 공식

전세가율은 전세보증금을 주택 매매 시세로 나눈 뒤 100을 곱해 계산합니다.

\text{전세가율}(\%)=\frac{\text{전세보증금}}{\text{주택 매매 시세}}\times100

예를 들어, 주택 매매 시세가 3억원이고 전세보증금이 2억 4천만원이라면 다음과 같습니다.

\frac{24{,}000}{30{,}000}\times100=\boxed{80\%}

즉, 이 집의 전세가율은 80%입니다. 계산기에 금액을 입력할 때는 매매 시세와 보증금을 모두 같은 단위인 만원으로 입력하면 됩니다.

전세가율 70%, 80%, 90%는 어떤 의미인가요?

전세가율이 높을수록 주택가격에서 전세보증금이 차지하는 비중이 커집니다. 집값이 하락하거나 주택이 경매에 넘어가는 상황에서 보증금 회수 여력이 줄어들 가능성이 있으므로 전세가율과 함께 선순위채권·권리관계 등을 확인해야 합니다.

전세가율 70%: 매매 시세 3억원 기준 전세보증금 2억 1천만원
전세가율 80%: 매매 시세 3억원 기준 전세보증금 2억 4천만원
전세가율 90%: 매매 시세 3억원 기준 전세보증금 2억 7천만원

위 수치는 단순 비교 예시이며, 70% 이하는 안전하고 80% 이상은 위험하다는 식의 절대적인 판정 기준은 아닙니다.선순위채권, 실제 주택가격, 다른 임차인의 보증금 등에 따라 같은 전세가율이어도 상황이 달라질 수 있습니다.

선순위채권을 포함한 비율도 확인해야 하는 이유

선순위채권은 내 전세보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 권리가 있는 채권을 말합니다. 전세가율이 같아도 이러한 채권이 많을수록 주택 처분대금에서 내 보증금에 돌아올 수 있는 금액이 줄어들 수 있습니다. 계산기에서는 다음과 같이 합산비율을 표시합니다.

\text{합산비율}(\%)=\frac{\text{전세보증금}+\text{선순위채권 등}}{\text{주택 매매 시세}}\times100

시세 3억원, 보증금 2억 4천만원, 선순위채권 5천만원인 경우 합계는 2억 9천만원이고, 시세 대비 합산비율은 약 96.7%입니다.

\frac{24{,}000+5{,}000}{30{,}000}\times100\approx\boxed{96.7\%}

이 합산비율은 계산기가 제공하는 단순 비교 지표이며, 모든 채권의 실제 배당순위를 확정하거나 HUG 심사에 적용되는 별도 부채비율 정의를 완전히 대신하지는 않습니다.

집값이 하락하면 전세보증금 부족액은 얼마나 될까요?

집값 하락 시뮬레이션은 선택한 하락률만큼 주택 시세가 떨어졌다고 가정한 뒤 선순위채권 등을 먼저 차감하고 전세보증금에 남을 수 있는 금액을 계산합니다. 실제 낙찰가격이나 경매 배당금액을 예측하는 기능은 아닙니다.

\text{예상 주택가치}=\text{현재 시세}\times\left(1-\frac{\text{하락률}}{100}\right)

\text{배분 가능액}=\max\left(\text{예상 주택가치}-\text{선순위채권 등},\ 0\right)

\text{보증금 부족액}=\max\left(\text{전세보증금}-\text{배분 가능액},\ 0\right)

계산 예시: 시세 3억원인 집이 10% 하락한다면?

매매 시세 3억원, 전세보증금 2억 4천만원, 선순위채권 5천만원을 가정합니다. 주택가격이 10% 하락하면 예상 주택가치는 2억 7천만원이 됩니다.

30{,}000\times(1-0.10)=27{,}000\text{만원}

27{,}000-5{,}000=22{,}000\text{만원}

24{,}000-22{,}000=\boxed{2{,}000\text{만원}}

선순위채권이 입력 금액만큼 먼저 배당되고 처분대금을 비용 차감 없이 전부 배분할 수 있다고 가정하면, 내 보증금 2억 4천만원 중 약 2천만원이 부족한 시나리오입니다. 실제 경매에서는 낙찰가, 집행비용, 조세, 우선변제권 등에 따라 결과가 달라집니다.

보증금 부족액이 발생하는 집값 하락률 역산

단순 모델에서 보증금 전액을 회수하기 위한 주택가치의 경계는 전세보증금과 선순위채권 등의 합계입니다. 현재 시세가 이 합계보다 높다면 얼마만큼의 가격 하락 여유가 있는지 계산할 수 있습니다.

\text{전액 회수 기준 주택가치}=\text{보증금}+\text{선순위채권 등}

\text{하락 여유율}(\%)=\frac{\text{현재 시세}-(\text{보증금}+\text{선순위채권 등})}{\text{현재 시세}}\times100

위 예시는 3억원에서 2억 9천만원까지 약 3.3% 하락할 여유가 있습니다.이 경계를 넘어 추가 하락할 때 단순 모델상 보증금 부족액이 발생합니다. 이미 보증금과 선순위채권 등의 합계가 시세보다 크다면, 하락 전에도 부족액이 발생하는 구조입니다.

깡통전세와 전세가율의 관계

깡통전세는 통상 주택가격에 비해 전세보증금과 담보채무 등이 커서 주택을 처분하더라도 보증금을 돌려주기 어려울 수 있는 상태를 가리킬 때 사용하는 표현입니다. 법률상 하나의 고정된 전세가율만으로 깡통전세 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 이 계산기에서 합산비율과 집값 하락 시나리오를 함께 확인하는 이유도 여기에 있습니다.

HUG 전세보증금반환보증 90% 기준

HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용해 전세보증금과 선순위채권 등의 합산금액이 한도 이내인지 확인합니다. 계산기는 이 수치요건을 1차 참고용으로 계산합니다.

\text{전세보증금}+\text{선순위채권 등}\leq\text{HUG 인정 주택가격}\times0.9

\text{참고 보증한도}=\max(\text{HUG 인정 주택가격}\times0.9-\text{선순위채권 등},\ 0)

예를 들어, HUG 인정 주택가격을 3억원으로 가정하면 90% 적용금액은 2억 7천만원입니다. 전세보증금 2억 4천만원과 선순위채권 5천만원을 합한 2억 9천만원은 이 금액을 2천만원 초과합니다. 따라서 입력값 기준으로는 해당 90% 합산 수치요건을 충족하지 못합니다.

다만 HUG 인정 주택가격은 일반 매매 시세와 다를 수 있습니다.주택 종류와 공식 가격정보의 적용 순서에 따라 KB시세, 한국부동산원 시세, 공시가격을 활용한 산정액 등으로 결정될 수 있습니다. 계산기의 HUG 인정 주택가격을 비워두면 일반 매매 시세가 임시로 대입되므로, 이를 공식 심사금액으로 오인해서는 안 됩니다.

또한 HUG는 별도의 선순위채권 비율, 주택·계약 요건, 등기부상 권리침해사항, 전입신고 및 확정일자 등도 확인합니다. 일반적으로 안내되는 선순위채권 기준은 주택가액(인정 주택가격 × 담보인정비율)의 60% 이내이며, 단독·다중·다가구주택은 세부 기준에 차이가 있습니다.90% 수치요건을 만족해도 실제 가입이 가능하다는 의미는 아닙니다.

공식 기준과 최신 요건은 HUG 전세보증금반환보증 상품 안내 및 HUG 자주하는 질문에서 확인하세요.

선순위채권 금액은 어떻게 확인하나요?

등기사항전부증명서(등기부등본)의 을구에서 근저당권 설정 여부와 채권최고액 등을 확인할 수 있습니다. 실제 대출잔액과 등기부상 채권최고액은 서로 다를 수 있으므로 구분해야 합니다. 또한 등기부등본에 표시되지 않는 조세채권, 다른 임차인의 우선순위 등도 별도로 검토해야 합니다.

특히 단독·다가구주택에서는 다른 세대의 선순위 임차보증금이 회수 가능 금액에 영향을 줄 수 있습니다. 계산기에 입력하는 선순위채권 등은 사용자가 확인한 가정값이며, 입력한 금액만으로 실제 배당순위가 확정되지는 않습니다.

전세계약 전 확인할 사항

실거래가와 시세: 최근 거래금액 및 공신력 있는 가격정보를 함께 확인
등기부등본: 소유자, 근저당권, 압류·가압류 등 권리침해사항 확인
선순위 임차보증금: 특히 단독·다가구주택의 다른 세입자 보증금 확인
전입신고·확정일자: 대항력 및 우선변제권 확보 요건과 시점 확인
보증보험: HUG 등 보증기관의 실제 가입·심사 가능 여부 확인
주택 상태: 건축물대장상 용도 및 위반건축물 여부 확인

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 전세가율 80%면 위험한가요?
A. 전세가율 80%는 매매 시세의 80%가 보증금이라는 뜻입니다. 보증금 외에 선순위채권이 있는지, 집값이 얼마까지 하락할 수 있는지, 보증보험 가입이 가능한지를 함께 확인해야 하므로 80%만으로 안전 여부를 단정할 수 없습니다.
Q. 전세가율이 100%를 넘을 수도 있나요?
A. 가능합니다. 전세보증금이 현재 매매 시세보다 더 크다면 전세가율은 100%를 초과합니다. 예를 들어, 시세가 2억원이고 보증금이 2억 2천만원이면 전세가율은 110%입니다.
Q. 전세보증보험 90% 기준과 전세가율 90%는 같은가요?
A. 다릅니다. 전세가율은 일반 매매 시세 대비 전세보증금 비율이고, HUG의 90% 수치요건은 HUG 인정 주택가격과 선순위채권 등을 고려해 판단합니다. 일반 시세 기준 전세가율이 90% 이하라도 보증한도를 초과할 수 있습니다.
Q. 근저당권이 있으면 무조건 전세보증금이 위험한가요?
A. 근저당권이 있다는 이유만으로 회수 불가능하다고 단정할 수는 없습니다. 채권 규모와 설정 시점, 내 임차권의 대항력·우선변제권, 주택 처분가치 등 여러 조건을 함께 확인해야 합니다.
Q. 계산기에 표시된 부족액만큼 실제 손실이 발생하나요?
A. 아닙니다. 계산기는 입력한 하락률과 선순위채권을 기준으로 한 단순 시나리오를 보여줍니다. 실제 손실은 경매 낙찰가, 세금, 집행비용, 다른 임차인과의 배당순위 및 보증기관의 보증이행 여부에 따라 달라집니다.
Q. 아파트와 다가구주택 모두 계산할 수 있나요?
A. 기본 비율과 가정별 부족액은 모두 계산할 수 있습니다. 다만 다가구주택은 다른 임차인의 보증금과 복잡한 권리관계를 확인해야 하므로 계산 결과만으로 계약 여부나 보증 가입 가능 여부를 판단해서는 안 됩니다.