재건축 분담금 계산기는 종전자산 평가액과 조합원 분양가, 비례율을 이용해 예상 추가분담금 또는 환급금을 계산합니다. 실제 조합 자료가 있다면 상세 계산에서 사업비 상승과 평형 변경에 따른 차이도 비교할 수 있습니다.
간편 계산
상세 시뮬레이션
조합 자료의 종전자산 평가액·조합원 분양가·비례율을 입력하면 예상 추가분담금 또는 환급금을 계산합니다.
- 본 계산기는 제공된 입력값을 이용한 참고용 추정 시뮬레이션이며, 특정 단지의 확정 분담금·환급금이나 재건축초과이익환수 부담금, 세금 및 개인별 총투입비용을 산정하는 서비스가 아닙니다. 실제 의사결정 전에는 조합·사업시행자 공식 자료와 관련 전문가의 검토가 필요합니다.
- 서울 정비사업의 사업별 공개자료는 서울시 정비사업 정보몽땅에서 확인할 수 있습니다.
- 재건축 가능 연한이 궁금하다면 재건축 연한 계산기도 참고해 보세요.
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재건축 분담금이란?
재건축 분담금은 기존 주택의 소유자가 재건축 사업을 통해 새 아파트를 배정받을 때, 기존 자산의 권리가액과 새 아파트의 조합원 분양가를 비교해 산정하는 금액입니다. 조합원 분양가가 권리가액보다 높다면 추가분담금이 발생하며, 반대라면 계산상 환급액이 발생할 수 있습니다. 실제 금액은 사업시행 및 관리처분계획 등 사업 단계에서 변경될 수 있습니다.
이 재건축 분담금 계산기는 종전자산 평가액·비례율·조합원 분양가를 입력해 예상 추가분담금을 계산하고, 상세 시뮬레이션에서는 평형별 분양가와 공사비 상승에 따른 변화를 비교할 수 있습니다.
재건축 분담금 계산 공식
먼저 종전자산 평가액에 비례율을 적용해 권리가액을 구한 뒤, 조합원 분양가에서 권리가액을 차감합니다. 아래 수식에서 비례율은 퍼센트(%)로 입력하는 기준입니다.
추정분담금 > 0이면 추가 부담 예상, 추정분담금 < 0이면 차액 환급 예상으로 해석합니다. 계산 결과가 음수라고 실제 환급이 확정되는 것은 아닙니다.재건축 분담금 계산 예시: 5억원에서 8억원 아파트로
종전자산 평가액 5억원, 조합원 분양가 8억원, 추정 비례율 100%를 가정해 보겠습니다. 권리가액은 5억원이고, 예상 추가분담금은 3억원입니다.
비례율만 90%로 낮아진다면 권리가액은 4억 5,000만원이 되고, 분양가가 그대로일 때 추가분담금은 3억 5,000만원이 됩니다. 즉, 종전자산 5억원을 기준으로 비례율이 10%포인트 낮아지면 추가분담금이 5,000만원 증가하는 예시입니다.
재건축 비례율이란? 계산 방법과 의미
재건축 비례율은 사업의 예상 수입에서 총사업비를 차감한 금액을 비례율 산정 대상 종전자산 총액과 비교한 지표입니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에서도 다음의 기본 계산 구조를 안내하고 있습니다.
사업비가 늘거나 분양수입이 줄면 다른 조건이 같은 경우 비례율이 낮아져 조합원 권리가액이 감소할 수 있습니다. 반대로 사업 수익성이 개선되면 비례율이 높아질 수 있습니다. 다만 실제 비례율 산정에 포함하거나 제외하는 종전자산 항목 등은 해당 조합의 사업수지 자료를 확인해야 합니다.
종전자산 평가액과 현재 아파트 시세의 차이
종전자산 평가액은 재건축 전 토지·건축물의 자산가치를 사업 절차에 따라 평가한 금액입니다. 부동산 앱에서 확인하는 현재 매매 시세, 매수가 또는 공시가격을 그대로 대입하면 실제 분담금과 차이가 날 수 있습니다. 정비계획 단계의 종전자산 추정액은 이후 정식 감정평가 결과와도 다를 수 있습니다.
계산할 때는 조합이 제공한 종전자산 추정액 또는 감정평가 결과를 우선 사용하고, 조합원 분양가격과 비례율도 가능한 한 동일 사업 단계의 최신 자료로 맞추세요.
공사비 상승 시 재건축 추가분담금은 얼마나 늘어날까요?
공사비 증가는 재건축 사업의 총지출을 늘리는 요인 중 하나입니다. 다른 사업 조건을 고정한 상태에서 공사비만 상승하면 추정 비례율이 하락하고, 같은 평형의 분양가를 가정했을 때 추가분담금이 늘어날 수 있습니다.
계산기의 상세 시뮬레이션에서는 총수입, 총사업비, 총사업비에 포함된 공사비, 종전자산 총평가액을 입력하여 기준·공사비 5%·10%·15% 증가의 결과를 비교합니다. 여기에서 10% 상승은 총사업비 전체가 아니라 입력한 공사비 항목의 10%를 뜻합니다.
실제 사업에서는 공사기간 연장, 금융비용, 설계변경, 분양가격 조정 등이 동시에 발생할 수 있어 시뮬레이션 결과를 확정 분담금으로 해석해서는 안 됩니다.
59㎡·74㎡·84㎡ 평형별 분담금 비교 방법
새 아파트의 59㎡·74㎡·84㎡ 중 어느 면적을 배정받을지 고민한다면 각 평형의 조합원 분양가를 입력해 분담금을 비교할 수 있습니다. 종전자산 평가액과 비례율이 같다면 권리가액은 같으므로, 조합원 분양가가 높은 평형일수록 계산상 추가분담금도 커집니다.
면적이 큰 아파트가 항상 유리하거나 불리한 것은 아닙니다. 분담금뿐만 아니라 실제 배정 가능 여부, 향후 시세, 실거주 목적, 추가 자금 조달 능력도 함께 확인해야 합니다. 평형별 분양가는 단지마다 다르므로 해당 조합이 제시한 가격을 입력하세요.
재건축 아파트 매수 시 총투입비용과 분담금은 다릅니다
재건축 예정 아파트를 매수하려는 경우 매수가와 조합원 추가분담금을 구분해야 합니다. 예를 들어, 매수가가 7억원이고 예상 추가분담금이 3억원이면 매수가와 분담금의 단순 합계는 10억원입니다. 이 금액에 취득 관련 세금, 금융비용, 이주 및 임시거주 비용 등이 추가될 수 있습니다.
이 계산기가 산출하는 금액은 조합원 분양가와 권리가액의 차액이며, 개인의 실제 총투입자금이나 대출 상환액을 자동으로 모두 포함한 금액은 아닙니다.
재건축 분담금과 재건축초과이익환수 부담금의 차이
조합원 분담금은 배정받는 새 주택의 조합원 분양가와 권리가액 사이의 차액입니다. 반면 재건축부담금은 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 초과이익 산정과 부과 기준을 적용하는 별도의 제도입니다. 이름이 비슷하지만 산출 근거가 다르며, 본 계산기는 재건축부담금을 계산하지 않습니다.
관련 법률은 국가법령정보센터 - 재건축초과이익 환수에 관한 법률에서 확인할 수 있습니다.
정확도를 높이기 위해 확인해야 할 자료
재건축 분담금 계산 전에는 가능한 한 최신 조합 자료를 확보하는 것이 좋습니다.
- 종전자산 평가액: 감정평가 결과, 조합의 추정 종전자산 통지자료
- 조합원 분양가: 분양신청 안내, 평형별 추정 분양가, 관리처분 관련 자료
- 비례율: 조합의 추정분담금 안내 또는 사업수지 자료
- 총수입·총사업비·공사비: 조합의 사업계획 및 공개자료
- 기타 자금: 이주비 관련 이자, 임시거주비, 세금, 금융비용 등
정비사업은 분양 신청과 사업계획 변경, 공사비 및 사업비 확정 등에 따라 추정분담금이 달라질 수 있습니다. 계산 결과는 현재 입력한 가정에 따른 참고용 예상치입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 재건축 분담금은 어떻게 계산하나요?A. 조합원 분양가에서 종전자산 평가액에 비례율을 적용한 권리가액을 빼면 됩니다. 계산 시 비례율 100%는 1로 적용합니다.
- Q. 아파트 매매 시세만으로 재건축 분담금을 알 수 있나요?A. 정확히 알기 어렵습니다. 현재 매매 시세와 조합의 종전자산 평가액은 다를 수 있으므로 추정분담금 자료를 확인해야 합니다.
- Q. 재건축 비례율이 100%보다 낮으면 무조건 손해인가요?A. 그렇지 않습니다. 비례율은 분담금에 영향을 주는 요소지만, 재건축 사업의 수익성이나 개인의 투자 성과를 비례율 하나로 판단할 수는 없습니다.
- Q. 분담금 계산 결과가 음수면 돈을 돌려받나요?A. 입력값 기준 권리가액이 조합원 분양가보다 높아 환급 예상으로 표시된 것입니다. 실제 환급액과 정산 방식은 조합의 확정 자료를 확인해야 합니다.
- Q. 공사비가 10% 오르면 조합원 분담금도 10% 오르나요?A. 아닙니다. 공사비는 총사업비의 일부이므로 증가율이 분담금에 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 사업수지와 권리가액 변화에 따라 결과가 달라집니다.
- Q. 분담금은 언제 확정되나요?A. 사업 단계별 추정값은 변경될 수 있습니다. 관리처분계획 등에서 분담금이 구체화되지만 이후 사업비 정산이나 변경 사유로 최종 부담액에 차이가 생길 수 있습니다.
